Monday, November 16, 2009

Menahan Gempuran Pasar Modern

Beberapa surat kabar dan harian lokal setempat belakangan menyoroti secara tajam kehadiran pasar-pasar modern yang tumbuh dengan suburnya di kawasan Yogyakarta dan sekitarnya. Ulasan tersebut sering disertai dengan berita tentang meluapnya antrian pada saat acara pembukaan diadakan. Tak hanya berhenti disitu, sejak beroperasinya hingga kini, pasar-pasar modern tersebut selalu dipenuhi pengunjung yang begitu nampak pada bottleneck yang terjadi di pintu kasir.

Kehadiran pasar-pasar modern memang membuat belanja menjadi suatu wisata keluarga yang memberi pengalaman tersendiri. Seorang ayah tidak akan lagi malu berbelanja dan membeli sayuran di hypermarket. Ibu-ibu dengan sepatu hak tinggi juga takkan sungkan memilih daging atau ikan yang dikemas dengan apik dan sama-sekali tidak berbau amis. Anak-anak juga akan merasa senang memilih dan membeli barang-barang kesukaannya.

Pasar-pasar modern tersebut kini juga dikemas dalam tata ruang yang apik, terang, lapang, dan sejuk. Pengalaman berbelanja tidak akan lagi disuguhi dengan suasana yang kotor, panas, sumpek, dan becek. Kejadian yang kurang mengenakkan seperti kecopetan atau berhadapan dengan penjual yang tidak ramah niscaya akan sangat sulit dijumpai di pasar-pasar modern. Singkatnya, kini belanja bukan hanya tugas ibu-ibu atau pembantu rumah tangga. Belanja juga bukan lagi menjadi kegiatan yang membosankan dan menyebalkan.

Dengan segudang kelebihan yang ditawarkan, tentu saja dengan mudah pasar-pasar modern akan menarik perhatian masyarakat. Pangsa pasar yang selama ini dikuasai pasar tradisional dan peritel konvensional perlahan tapi pasti mulai beralih. Ditambah dengan dukungan manajemen dan sistem informasi yang tertata apik, bukan tidak mungkin pasar-pasar modern tersebut akan memimpin pasar dalam waktu sekejap.

Fenomena ini bukan berarti bebas dari masalah. Pasar-pasar modern yang umumnya hanya dikuasai oleh segolongan tertentu menggeser alokasi kekayaan dan distribusi barang dan jasa yang selama ini dikuasai pasar tradisional. Padahal, pasar-pasar tradisional justru menghidupi hajat hidup orang dalam jumlah yang jauh lebih banyak. Apabila fenomena ini diacuhkan begitu saja, tentu pengaruh langsung maupun efek turunannya akan terasa sangat signifikan.

Kedatangan pasar-pasar modern tersebut memang mustahil untuk dielakkan. Sebagai konsekuensi dari globalisasi dan liberalisasi ekonomi, cepat atau lambat mereka akan melakukan investasi untuk merebut pangsa pasar di Indonesia. Apalagi mereka menawarkan kenyamanan, keamanan, pengalaman baru dalam berbelanja, dan segala kelebihan lainnya.

Eksesnya, mau tidak mau, pedagang-pedagang kecil harus menurunkan margin demi bertahan dalam persaingan yang sangat sengit ini. Mungkin akan sangat terdengar lazim bila mereka hanya mengambil untung 100-200 rupiah saja per barang yang mereka jual. Hal ini wajib dilakukan karena praktis pangsa pasar mereka turun cukup drastis. Pembeli yang bertahan di pasar-pasar tradisional tinggal pedagang kulakan dan pengelola warung makan kecil-kecilan. Sementara end-user yang jumlahnya sangat besar, kini beralih pada pasar-pasar modern yang berwujud minimarket, supermarket, maupun hypermarket yang makin menggurita.

Selain para pedagang tradisional dan peritel konvensional, para pengusaha kecil yang menempatkan diri sebagai pemasok pasar-pasar modern tersebut pun juga bukan tak mempunyai keluhan. Mereka mempertanyakan peran para peritel besar dalam pemberdayaan terhadap pengusaha lokal melalui program kemitraan. Alasannya, para peritel besar tersebut umumnya mematok listing fee yang cukup besar di muka plus beban biaya yang harus ditanggung para pemasok tiap bulannya. Jika demikian, peran serta mereka dalam kerjasama dan pemberdayaan pengusaha setempat tentu perlu dikaji ulang.

Permasalahan tersebut akhirnya memaksa para pedagang dan peritel tradisional yang tergabung dalam Assosiasi Pedagang Pasar Seluruh Indonesia (APPSI) melaporkan hypermart dan pasar-pasar modern lainnya ke KPPU. Mereka membawa data berupa pertumbuhan pasar becek yang kini hanya sebesar -8,01% per tahun. Kontras dengan pertumbuhan pasar modern yang mencapai 31,4% per tahunnya. Ironis memang. Para pedagang kecil yang dulunya bertahan saat krisis justru kini dibiarkan bertarung dengan musuh yang berada diluar tandingan mereka.

Pemerintah sendiri memang telah mengatur melalui kesepakatan bersama antara Menteri Perindustrian dan Perdagangan serta Menteri Dalam Negeri yang tertuang pada SKB No. 145/MPPKep/5/1997 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar dan Pertokoan. Sayangnya peraturan tersebut terkesan usang dan kurang relevan lagi saat ini. Apalagi, penataan bagi peritel besar belum dijelaskan secara terperinci dan wewenang tersebut hanya dilimpahkan kepada pemerintah daerah.

Sembari menunggu Rancangan Undang-Undang yang sedang disusun oleh Menteri Perdagangan dan disahkan kekuatan hukumnya oleh Dewan Perwakilan Rakyat, tentu banyak hal yang dapat dilakukan oleh pemerintah daerah untuk melindungi pasar-pasar tradisional dari sepak terjang peritel besar.

Langkah pertama tentu saja merumuskan peraturan daerah yang mengatur tentang jarak, lokasi, serta zoning secara lebih detil. Sebagai contoh, pasar modern dengan luas 100m2 hingga 500m2 hanya boleh didirikan dengan jarak setidaknya 1 km dari pasar tradisional. Sementara pasar modern dengan luas 500m2 hingga 1000m2 diberi batas 1,5 km dari pasar tradisional. Begitu seterusnya.

Langkah kedua tentunya restrukturisasi pasar tradisional agar tetap mampu bersaing dan mempertahankan pangsa pasar yang telah dimiliki saat ini. Pasar tradisional bukan pasar yang akan tenggelam ditelan jaman. Mereka tetap mempunyai konsumen loyal tersendiri. Pasar-pasar tradisional di Singapura misalnya, dikelola dengan sangat apik dan tertata, sehingga keberadaannya tetap mampu menjadi alternatif berbelanja yang nyaman dan tetap menarik. Terakhir, barangkali diperlukan adanya kemitraan antara pemerintah dengan pengusaha dan pedagang kecil. Pemerintah bisa saja mendirikan dan mengelola hypermarket sendiri. Tetapi pengadaan menggandeng pengusaha kecil.

Bagaimana pun juga pasar-pasar modern tersebut tetap menjadi penggerak ekonomi masyarakat. Sementara di sisi lain, pasar konvensional juga menjadi sandaran hidup banyak orang. Tentu perlu dicari solusi yang arif dan bijak agar keberadaan keduanya dapat saling melengkapi, bukan saling membunuh satu sama lain.

KEHADIRAN pasar modern di berbagai tempat tak urung membuat suasana belanja di pasar basah lebih nyaman. Maklum, kesan pasar tradisional yang panas, kumuh, becek, dan berbau apek tak tampak lagi.

Coba Anda melongok ke Pasar Modern BSD. Sesuai namanya, pasar yang terletak di kawasan Bumi Serpong Damai (BSD) ini jauh dari penampilan kumuh dan tak nyaman.

Udara di dalam pasar tak membuat gerah pengunjung karena dilengkapi 9 kipas angin, banyak ventilasi, dan atapnya tinggi.

Alhasil, ruangan pasar seluas 1,8 hektare itu selalu terang oleh cahaya matahari. Aksesnya pun banyak, melalui empat pintu utama dan empat pintu kecil. Penataan tempat jualannya tak semrawut, kios-kios ditempatkan di pinggir, dan lapak-lapak berada di tengah ruangan.

Letak lapak pun terpisahkan antara lapak kering dengan lapak basah. Lapak kering khusus untuk menjual sayur-mayur dan lapak basah untuk menjual daging dan ikan. Pengunjung makin dimudahkan dengan penunjuk arah dan lokasi di bagian atas bangunan pasar.

Singkat kata, pasar basah di kawasan ini ditata dan dikelola secara modern. Pengunjung ramai datang ke pasar yang saban hari buka dari jam 05.00 hingga 14.00. Lilis Sudibyo, salah satu pengunjung, mengaku rela pergi ke pasar ini walau harus lewat jalan tol dari rumahnya. “Karena tempatnya bersih dan aman,” kata Lilis yang tinggal di kawasan Bintaro, Jakarta Selatan. Kata Lilis, pasar ini berbeda dari pasar tradisional. Petugas kebersihan selalu mengambil sampah yang berserakan. Petugas keamanan berjaga di beberapa sudut bangunan pasar.

Harga sewa lapak dan harga jual kios meroket

Sebenarnya resep mengangkat kembali pamor pasar tradisional agar tak tenggelam melawan semarak kemunculan pusat belanja modern sangat sederhana, yaitu memoles pasar menjadi bersih, tidak kumuh, dan aman. Pasar Modern BSD bisa menjadi salah satu pasar modern proyek percontohan. Tempat ini mulai dipasarkan pada 2003 dan diresmikan pada Juli 2004. Bangunannya terletak di atas lahan seluas 2,6 hektare, berlantai keramik.

Ada 311 kios, 303 lapak, dan 202 ruko (rumah toko) di sana. Saat ini hanya lapak yang disewakan kepada para pedagang, sedangkan kios dan ruko dijual. Tarif sewa lapak Rp 475.000 hingga Rp 600.000 per bulan. Tarif itu meningkat tiga kali lipat dibandingkan tarif sewa saat beroperasi pertama kali, sekitar Rp 180.000 per bulan.

Harga jual ruko dan kios pun sudah melambung. Kios berukuran sembilan hingga 15 meter persegi dilego seharga Rp 400 juta. Padahal, awalnya, harga jualnya hanya Rp 60 juta. Sedangkan bandrol ruko seluas 40 m²-50 m² persegi juga melesat naik dari Rp 300 juta menjadi sekarang Rp 800 juta.

Tak hanya itu, para pedagang di Pasar Modern BSD masih harus merogoh kocek Rp 275.000 per bulan untuk biaya kebersihan dan keamanan Pasalnya, pengelola pasar memberikan layanan keamanan 24 jam dan petugas kebersihan. Fasilitas lainnya adalah lahan parkir yang mampu menampung sekitar 500 mobil, pusat gerai ATM, musala, dan WC umum.

Toh, para pedagang tetap berebut menggelar lapaknya di Pasar Modern BSD meskipun saban tahun harga sewanya terus merangkak naik. Bahkan, Oky Bima Cahyadi, pemilik Toko Bintang di pasar tersebut, bilang bahwa kebanyakan pembeli ruko adalah para investor. Para investor itu akan menyewakan lagi ruko tersebut ke pada orang lain dengan harga yang lebih tinggi.

Di belahan selatan Jakarta, ada pula pasar tradisional yang baru selesai bersolek, yaitu Pasar Modern Blok M Square. Letaknya di lantai dasar dan bawah Blok M Square, di atas lahan seluas 21.226 m². Dibangun sejak November 2006, pasar ini baru mulai beroperasi awal Januari 2009.
Perusahaan Daerah Pasar Jaya menggandeng PT Melawai Realty untuk membangun dan mengembangkan pasar modern tersebut. Melawai Realty adalah anak usaha Grup Agung Podomoro. Berbeda dengan Pasar BSD, semua tempat di Pasar Modern Blok M Square dijual kepada para pedagang.

Menurut Asisten Manager Divisi Humas Pasar Jaya M. Nur Havidz, harga jualnya tetap berdasarkan kesepakatan terdahulu PD Pasar Jaya dengan para pedagang. Harga kios di lantai bawah berkisar Rp 27,5 juta hingga Rp 37,5 juta per m².

Sedangkan di lantai dasar , harga kiosnya lebih mahal lagi, yakni Rp 37,5 juta hingga Rp 47,5 juta per m². Kemudian, seharga Rp 55 juta sampai Rp 60 juta per m² untuk lokasi kios di lantai atas.

Selain itu, pedagang dibebani biaya tambahan seperti listrik, keamanan dan kebersihan. “Namun, saat ini belum ditentukan besarannya, masih dihitung,” kata Havidz. Hingga kini, jumlah pedagang yang telah menempati Blok M Square mencapai 70%. “Dari 1.600 kios yang diperuntukkan buat pedagang lama, sebanyak 1.100 unit kios sudah dibeli,” imbuhnya.

Pedagang di pasar lama tertarik pindah

Mulai menjamurnya pasar modern menunjukkan tanda bahwa masyarakat sudah mau kembali berbelanja ke pasar. Idham Muchlis, Manajer Senior Komunikasi Korporat BSD, mengatakan bahwa masyarakat masih memerlukan pasar tradisional untuk membeli kebutuhan pokok sehari-hari. “Masyarakat juga suka dengan pasar yang ada tawar-menawar harga,” imbuhnya. Ditambah dengan suasana bersih dan keamanan terjamin, orang tak lagi enggan berbelanja ke pasar.

Menurut Idham, prospek berinvestasi di Pasar Modern BSD sangat cerah. Sebab, pertumbuhan jumlah rumah di kawasan BSD juga semakin marak. Sedangkan Pasar Modern BSD adalah satu-satunya pasar tradisional di sana.

Prospek cerah itu juga dibaca oleh PT Cahaya Agung Mas yang mengembangkan Pasar Segar, di Depok. Bakal berdiri di atas lahan seluas 1,8 hektare, pasar ini berdekatan dengan Perumahan Bella Casa. Bangunan pasar dua lantai, terdiri atas 480 kios, 400 lapak, dan sebanyak 43 ruko. Ruko dan kios akan dijual, sedangkan lapak disewakan ke para pedagang. Harga ruko sekitar Rp 600 juta, dan kios sebesar Rp 60 juta. Sedangkan sewa lapak sebesar Rp 8.000 per hari.

Kios dan lapak di Pasar Segar mulai dipasarkan pada Februari lalu. Lapak yang tersedia sudah penuh dipesan oleh para pedagang yang kini berjualan di pasar tradisional Depok, seperti Pasar Agung dan Pasar Musi. Sedangkan ruko dan kios sudah terjual 20%.

Handaka Santosa, seorang praktisi properti, menganggap pasar modern naik daun seiring meningkatnya taraf hidup masyarakat di perkotaan. “Kelebihan pasar tradisional adalah adanya proses tawar-menawar,” kata Handaka yang Chief Executive Officer (CEO) Senayan City. Sehingga, diharapkan bisa bersaing dengan enam raksasa ritel semacam Hypermart, Superindo, Giant, Carrefour, Makro, dan Alfa.

Pasar modern juga bisa jadi pilihan investasi yang menarik karena harga sewa atau jual kios di sana naik 10% hingga 15% per tahun. Namun, investor perlu memperhatikan lokasi pasar yang strategis, agar harganya cepat melambung. Reputasi pengelola dan pengembang juga patut diperhatikan.

No comments:

Post a Comment